Résiliation de bail pour un locataire de plus de 65 ans
BAILLEUR, résilier le bail d’un locataire âgé, mission impossible ?
En effet, la loi protège les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources annuelles inférieures à un certain seuil.
Il est ainsi parfois plus difficile qu’on ne le pense de déterminer si le locataire est protégé ou non.
Le bailleur doit donc prendre toutes les précautions nécessaires afin de vérifier si son locataire entre dans ce dispositif.
Faisons le point sur la résiliation du bail pour un locataire âgé de plus 65 ans.
CONTEXTE : LE CONGÉ PAR LE BAILLEUR
Dans la cadre de la loi du 06/07/1989 régissant les baux d’habitation principale, loué, nu ou meublé, le bailleur peut mettre fin au contrat de location et reprendre le bien mis en location en respectant certaines conditions de forme et de délai, cependant, il ne peut donner congé à son locataire que pour les 3 motifs suivant:
pour motif légitime et sérieux,
pour reprendre le bien afin d’y vivre ou d’y faire vivre l’un de ses proches, et enfin
pour mettre en vente le logement.
La situation s’avère plus compliquée lorsque le locataire est âgé et a des revenus faibles.
Un locataire est dit “protégé” lorsque ces 2 conditions sont réunies:
il est âgé de plus de 65 ans;
et ses revenus sont inférieurs à certains montants fixés par arrêté.
1 - L'ÂGE DU LOCATAIRE
L’âge du locataire à prendre en compte est celle qu’il a à la date de l’échéance du contrat de location.
2 - Les ressources financières du locataire
Il faut être vigilant sur plusieurs points:
La date de notification du congé est nécessaire pour calculer les ressources de son locataire.
Les ressources à prendre en compte sont les ressources annuelles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, durant l’année civile qui précède l’année où le locataire prend possession du congé.
Petite particularité pour la colocation, les ressources doivent être appréciées séparément.
Les revenus du locataire doivent ensuite être comparés au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.
Exceptions permettant au bailleur de donner congé
Le législateur a tout de même ajouté 2 exceptions permettant au bailleur de mettre fin au bail malgré la présence d’un locataire âgé ayant des revenus modestes:
1 - Proposition par le bailleur d’un logement de substitution
Si le bailleur propose au locataire protégé un logement de substitution, le congé reste valable. Cette offre de logement de substitution doit être faite au cours de la période de préavis.
Le bailleur doit s’assurer au préalable auprès des futurs propriétaires qu’ils accepteront le locataire protégé dans le logement proposé.
Pour que cette proposition de logement soit valable:
- Ce dernier doit être en rapport avec les besoins et les possibilités du locataire. Cette notion vise particulièrement le montant du loyer du logement proposé.
- et le logement doit se situer dans le voisinage. Pour aller plus loin sur ce point, la délimitation géographique est fixée par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
En cas de refus du locataire de ce nouveau logement, et si le logement de substitution remplit bien les conditions légales indiquées précédemment, alors le bailleur est considéré comme ayant rempli son obligation et il peut donc légalement donner congé.
2 - Le bailleur, lui même âgé ou démuni, peut résilier le bail
Si le bailleur est lui-même âgé ou dispose de ressources limitées, il devient protégé.
Pour être protégé, le bailleur doit remplir une seule des conditions suivantes :
il doit être âgé de plus de 65 ans, avec une prise en compte à la date d’échéance du contrat.
ou il doit disposer de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur, ressources qui s’apprécient à la date de notification du congé.
Précisons tout de même ici, que si le bien est en indivision, si l’un des propriétaires remplit l’une des deux conditions, cela suffit pour que l’indivision devienne protégée.
Également , si le bien est en usufruit, seuls l’âge et les ressources de l’usufruitier sont pris en compte.
Dernière petite précision,
Lorsque le bailleur qui donne congé est une SCI familiale, il doit faire une offre de relogement à son locataire âgé de plus de 65 ans disposant de faibles ressources et ce, même si l’un des associés est lui-même âgé (que celui-ci soit le bénéficiaire de la reprise ou pas).
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